A Prefeitura de Balneário Camboriú apresentou em audiência pública, realizada na segunda-feira (28) na Câmara de Vereadores, uma proposta de regulamentação da Transferência do Direito de Construir (TDC), instrumento que permite converter o potencial construtivo de um imóvel em títulos negociáveis. A ideia é que, quando o município precisar de uma área particular para uma finalidade de interesse público, possa firmar acordo com o proprietário para pagar a desapropriação em potencial construtivo, e não apenas em dinheiro.
Pelo desenho apresentado, os títulos passam a pertencer ao antigo proprietário, que pode negociá-los diretamente com construtoras e incorporadoras interessadas em aplicar aquele potencial em outro terreno da cidade. A prefeitura não atua como vendedora dos créditos: ela apenas concede o potencial como forma de pagamento e, depois, analisa os projetos que pretendem utilizá-lo.
Limites urbanísticos continuam valendo
O potencial construtivo é, em termos simples, a quantidade de área que pode ser edificada em um imóvel dentro do que a legislação urbanística permite. Com a TDC, esse potencial pode migrar para outro local, conforme regras municipais. Segundo a proposta, quem adquire os títulos não ganha liberdade para construir acima dos parâmetros: cada região tem índices próprios, incluindo um índice máximo de utilização da TDC, e o potencial comprado se soma aos demais índices permitidos para o terreno, sempre dentro dos limites da zona.
Outro ponto detalhado na audiência foi o fator de conversão, mecanismo criado para compatibilizar o potencial entre regiões com características e regras urbanísticas distintas. Assim, o cálculo considera tanto a zona onde o potencial é gerado quanto aquela onde será aplicado. A regulamentação também prevê critérios para geração, transferência e uso do potencial, procedimentos de cálculo e controle das operações, regras para imóveis que cedem e recebem o potencial e a emissão e acompanhamento dos certificados.
A TDC está prevista no Estatuto da Cidade e já constava na legislação local pela Lei Complementar nº 3/2010. O instrumento pode ser usado em situações de interesse público como preservação ambiental, implantação de equipamentos urbanos e comunitários, melhoramentos viários, regularização fundiária, habitação de interesse social e desapropriações. A proposta atual está alinhada ao novo Plano Diretor, instituído pela Lei Complementar nº 130, de 19 de dezembro de 2025, cujos artigos 154 a 159 tratam do tema, e à nova Lei de Microzoneamento, Lei Complementar nº 132, de 15 de junho de 2026, que define os índices por zona.
Elevados nas marginais
Na mesma audiência foram apresentadas duas propostas de Operação Urbana Consorciada (OUC) para as avenidas Marginais Leste e Oeste. Conforme a prefeitura, os projetos preveem elevados nas marginais, revitalização de fachadas, melhorias de mobilidade, renovação de calçadas e ciclofaixas e reformulação do trânsito no encontro da Quinta Avenida com a Rua Dom Afonso, na Via Gastronômica. O investimento estimado é de cerca de R$ 100 milhões, sendo R$ 60 milhões para os elevados e R$ 40 milhões para as demais intervenções.
O secretário interino de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, Olnear Ceccatto, afirmou que a audiência dá sequência às discussões do Plano Diretor e do microzoneamento e destacou o impacto da OUC na mobilidade, com a viabilização dos elevados, além da regulamentação da TDC. O assessor jurídico do Planejamento, Marcelo Freitas, disse que as operações urbanas do município são cases de sucesso no país e que a TDC deve somar-se a elas para viabilizar novas avenidas, escolas e estruturas de saúde. De acordo com a prefeitura, as propostas foram aprovadas por unanimidade pelos presentes.
Com informações de ND Mais.
